随着市场潮起潮落,蜜蜂科技BEEPLUS聚焦的板块也不再局限于商办领域,目标是希望致力于成为中国最具创新精神的存量资产运营商。
编者按:置身百年未有的时代浪潮之下,企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来,中国经济迅速企稳和复苏,投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用,但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界,我们应以更高视野追求更高质量的发展;那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业,他们的体系、模式与策略,成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新,博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势,不断革新模式与架构。故此,观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”,通过企业研读与报道、深度采访与交流等,传递信心与希望,讲述企业和企业家的故事。
作为其中的“新经济篇”,将以创新、多元与专业的视野,观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展,以及可借鉴的经验。
观点网 无知者无畏,是这位90后企业家对10年创业史的总结。
除了创办蜜蜂科技BEEPLUS之外,贾凡还在珠海区域运营着“古琢小馆”餐饮品牌。在他看来,虽然资管与餐饮这两个行业在近些年均面临较为严峻的市场压力,但压力使人向前走、向上走。与蜜蜂科技BEEPLUS创始人贾凡交流的一个多小时里,这位“90后”的企业家展现出来的不仅有面对行业困难时的勇气,更有提前洞察并寻求穿越周期的眼界。
蜜蜂依靠头顶两颗触角能从空气中提取花香并加以甄别,然后引导自身飞向采蜜地点。贾凡就好比是蜜蜂科技BEEPLUS的“触角”,不仅提前预判了行业走向,完成转型,更通过对标万豪打造产品的理念,完成构建资管道路。
从2015年创立至今,蜜蜂科技BEEPLUS8年来服务的对象从国有大中型企业进一步延伸至世界500强企业、上市和独角兽企业、战略性新兴企业等类型,产品线也扩展至综合业态的产业社区。成立之初,蜜蜂科技BEEPLUS以企业办公空间服务为起点,现已完成在写字楼宇和产业园区的配套运营和资产管理,深度挖掘存量资产的经营方向。贾凡坦言,蜜蜂科技BEEPLUS早期操盘的几个项目也是通过自投开展,彼时市场相对火热甚至非常疯狂。但剪刀差背后隐藏着巨大的行业泡沫,因此不久后就坚定转型做轻资产,到了2019年提出做“办公界万豪”的目标。
在2018年前后,属于办公服务行业的野蛮生长时期。彼时,由于资源都向头部聚集,蜜蜂科技BEEPLUS没有像WeWork等那样完成快速、巨额的融资。另一方面,二房东模式背后需要持续资金投入和资本运作能力。“租金成本不断增高的背景下,'二房东'的剪刀差已然消失。对于业主而言,资产价值在提升。对于公司而言,要在未来十年当中把投资利润赚回来,这其实是一个很大的挑战。”贾凡认为,当时对该模式的可行性判断上,大家所有的假设都建立在经济及租金的持续上行。因此,这样的模式是有问题的,也使得蜜蜂科技BEEPLUS在2019年后坚定转向轻资产路线。对于为何选择对标“万豪”,贾凡坦率表示,轻资产道路最好的对标企业就是酒管公司,类似于万豪、希尔顿这样的企业,在全球拥有海量的在管项目,且不是依靠持有资产实现的。
纵观办公、产业园区赛道,并没有企业是这样操盘的,因此贾凡希望蜜蜂科技BEEPLUS在产品打造理念上可以像万豪一样,通过对项目规划设计、配套的管理联通、系统间的串联等工作,用品牌帮助资产持有者实现地产价值赋能,成为办公界的“万豪”。
万事开头难,转型初期蜜蜂科技BEEPLUS也面临着不小的挑战,最大分歧来源于与物业持有者间的投资逻辑转变。 “原先业主方只需要把物业出租给你就行,转型后是在出租的基础上,说服业主方投入资金对资产进行改造升级。在当时的市场环境中,要做成这样的事件非常不容易。” 贾凡指出。与此同时,贾凡也很庆幸,正是因为对标万豪这样的模式,才让蜜蜂科技有机会活到今天。从2018年开始,蜜蜂科技BEEPLUS依托于自身的供应链管理能力,为物业持有方提供包括筹开管理、精细化运营管理以及招商去化在内的全流程解决方案,从办公刚需切入,服务和管理空间里的企业和人,通过服务赋能业主方,利用管理规划实现资产增值。
时至今日,受益于及时的市场洞察及企业策略转变,蜜蜂科技BEEPLUS已初具规模。据统计,该司目前实施和管理项目达42个,服务企业超2300家,业务布局涵盖粤港澳大湾区、长三角、川渝、华东等核心城市,产品线也从产业中心进一步扩展至商企中心以及综合性的产业社区。
在中国的24个万亿GDP城市中,蜜蜂科技BEEPLUS已完成广州、深圳、珠海、成都、澳门等城市的落位。今年发力中心放在了华东区域,未来除了做大华东市场以外,大湾区作为蜜蜂科技BEEPLUS的“母巢”,也会持续深耕经营。这次与贾凡见面是通过线上视频方式,言语之间所展现出来的活跃思考能力,与年轻的外貌相得益彰。身后摆放着的天文望远镜,也显示出他对探索未知的渴望。
疫情对于商办市场的打击是沉重的,蜜蜂科技BEEPLUS却能够在逆势中完成扩张。从2021年至今年3月,均保持着较高的客户增长速度,累计服务客户增长63%。在融资端,今年年初蜜蜂科技BEEPLUS对外宣布,完成C轮战略股权融资,珠海大横琴集团为主要投资方。资金用途继续用于发展资管业务,也成为了市场调整期为数不多获得国资融资的企业。在贾凡看来,整个市场大家饱和的情况下,一定有人吃饱,有人吃不饱。蜜蜂科技BEEPLUS能走到现在的重要原因--不跟风,在关键的时刻做出对的决策。坚持创造价值,坚守长期主义。他介绍称,蜜蜂科技BEEPLUS早期的客户定位是“做有钱公司的生意”,因此着重发力于国央企。目前,包括珠海大横琴集团、越秀集团、广州高新区集团、知识城集团、成都金牛城投集团等在内的多家企业,均和该司合作项目。不仅如此,华润资产、华润电力、广西北部湾等众多企业纷纷落子蜜蜂科技产业中心。
与此同时,一些快速成长的互联网公司、新经济类企业,在某个区域有一定规模团队办公需求,也是蜜蜂科技BEEPLUS比较重要的客户。
对于如何有效利用已有的客户资源,贾凡带领的蜜蜂科技BEEPLUS颇有心得。他以小红书为例,分享了蜜蜂科技BEEPLUS服务小红书成长背后的故事。近些年高速发展后,小红书的输出内容不再仅围绕女性,而是布局多种垂直领域,社区内容涉及美妆、美食、旅行等美好生活场景。小红书广州分公司团队搭建之初,蜜蜂科技BEEPLUS就持续为小红书提供服务,规模从初始仅有三个人,到百人,几百人。再后来,蜜蜂科技BEEPLUS帮助小红书,将后者引荐给横琴粤澳深度合作区政府。小红书也在今年6月完成在横琴的落子,并将华南第二个职场设置在蜜蜂科技的珠海项目中,不仅完成对已有客户的有效利用、需求挖掘,还实现反哺大横琴,为政府带去想要的头部企业资源。据观点新媒体统计,不只有小红书,“文艺青年的精神角落”豆瓣、“体育信息集合站”虎扑等互联网一线企业,都与蜜蜂科技BEEPLUS建立了长期的合作关系。贾凡坦率指,目前蜜蜂科技BEEPLUS已经实现公司层面的全面盈利,也是目前办公领域唯一一家全面盈利的公司。取得不错成绩单的同时,他也坦言目前最大短板仍是规模化的问题。“只有管理规模够大,规模效应才能起来。我们今天的市场占有率还很小,而市场需要被改造的量还太大了,这里面的机会还很多,接下来我们重心就是回归到增长。”随着市场潮起潮落,蜜蜂科技BEEPLUS聚焦的板块也不再局限于商办领域,目标是希望致力于成为中国最具创新精神的存量资产运营商。从产品线上看,从以商办为主导产业中心、商企中心扩展至混合业态的产业社区。蜜蜂科技BEEPLUS在南通经济开发区落地的产业社区项目,已从单一产业载体到涵盖产业办公、研发生产、园区配套等多元业态转变,拎包入驻的办公产品到2.5和3.0产业+研发+办公产品转变,园区内所有会员体系、运营管理体系达成互通,也均是蜜蜂科技BEEPLUS的品牌。“这就有点像万豪,比如把万豪住的部分放小,办公的部分放大。但是标准是一样的,所以这是我们现在正在推的全新产品体系。”对于未来,贾凡理想中的蜜蜂科技BEEPLUS,能力再夯实的基础上,将会考虑通过基金方式发展重资产平台,实现轻重结合。贾凡向观点新媒体表示,创业十年,经历过去3年的调整期后,他正试图重新找回当年那种最初拥有的梦想和勇气。“最初拥有的只是梦想,以及毫无根据的自信,但是所有的一切都是从这里出发。能活着还是不容易的,确实不容易。”谈起创业史,贾凡如是说道。
以下为观点新媒体对蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼首席执行官贾凡先生的专访实录:观点新媒体:过去三年,产业园区及写字楼的运营资产管理发生了怎样的变化?蜜蜂是如何应对的?贾凡:过去三年,因为疫情的原因,各行各业都非常不容易,我们也是一样的。特别是去年,对大家来说是挑战最大的一年,我们自身的观感也是这样。但是我们在这个行业里面比较特殊,或者说比较幸运,就是我们非常早就坚定转向轻资产,而且是百分百轻资产路线。我们从2018年开始坚定的转型做资产,到2019年的时提出做办公界的万豪。2018年时,联合办公或者类WeWork企业其实是比较疯狂的阶段,我们很难像他们那样一下投那么多钱,融不到那么多钱。二房东这种模式需要持续的装修投入和现金投入,需要的是一个非常大的资本运作,我们没有能力做这件事情。最开始几个项目是我们自己投的,但是后面看到市场热起来之后,所有人都在争相竞价拿楼,市场非常疯狂。这个时候就会出现一个谬论,就是实际上你的剪刀差已经就消失了,因为租金端成本不断走高,一旦市场下行,进价和出口价实际上永远是不平衡的。装修投入就相当于作为运营方把资金投到别人的资产上,但是经营却是有期限的。对业主来说,他的资产端增值了,但是我们投的是费用,也就是说要在未来十年当中把这个费用赚回来。所有的假设都建立在经济上行、租金水平上行的基础之上,所以当时我们觉得这个模式是有问题的,就坚定地做了轻资产转型。贾凡:整体来讲,写字楼的空置没办法改变,它是一个既定的事实,会持续非常久,而且我认为这个事情可能还会进一步扩大化,因为很难再回去了,供应量在那里。无论北上广深还是二线,写字楼产品的存量一定是有空置的。但企业间的竞争最后拼的就是运营能力,在整个市场上大家都吃不饱的情况下,一定是有人吃饱,有人吃不饱。贾凡:我们看了整个行业的发展和变迁,办公赛道或者产业园区赛道是没有人做这个事情的,所以当时我们提出要做办公界的万豪,其实是对标模式和理念。BEEPLUS在整个业内算是另类,从2015年开始成立这家公司到现在8年了,整个过程当中,我们见证了这个行业的起飞、腾飞,到走下低谷,再到慢慢回来,我们重新看到了价值。这个过程当中,BEEPLUS是唯一一家到今天为止都还坚持把产品当做非常重要的生命的公司。2019年做轻资产,刚开始时也不太容易,因为你要说服别人(业主),从收钱模式变成把房子拿出来,而且还要自己掏钱投入装修。我们算比较早的,到现在已经有十几二十个标杆项目,而且也看到了非常强劲的趋势,有更多的人开始接受。从这样一个角度看,对标万豪的模式,让我们有机会能够活到今天。观点新媒体:未来公司项目布局的城市如何分布?产品线延伸情况?贾凡:城市定位方面,万亿GDP城市目前有24个,目前布局了广州、深圳、珠海,然后还有成都、澳门。今年重点发力的区域是华东,第一站是南通,未来将进一步扩展到南京、无锡等城市。我们主要聚焦在华东和大湾区,大湾区是我们的根,今年开始布华东,西南也是很早有进去。最主要的产品线是产业中心,写字楼和产业社区是今年新开的,目前比例还不是很大,但是我们认为是增大管理规模的非常重要的途径或者方式。观点新媒体:蜜蜂科技近年服务企业录得较快的增速,能否分享快速增长背后的原因?以及如何有效利用丰富的企业租户资源?贾凡:BEEPLUS比较早的定位是希望做有钱公司的生意。客户的定位有几类,第一类就是央企、国企这种大企业,比如华润资产、华润电力都是我们的客户。第二类是一些快速成长的互联网公司,像keep、小红书这种新经济类的互联网公司,也是我们比较重要的客户。比如说小红书,几年前从三个人开始,我们就开始服务他们,到现在几百人的团队。然后今年把他们推荐给驻外横琴的粤澳生活区,最近他们的华南总部落到了横琴。因为横琴有很好的政策优惠,地方政府也非常满意。然后他们把第二个职场设到了我们珠海的项目上,所以这就是已有客户的一个联动。观点新媒体:蜜蜂科技目前实现的盈利是单一项目还是公司全口径的?贾凡:从公司层面而言,是集团全口径盈利的。并且,营收和利润同比去年都有良好增长。我想BEEPLUS应该是行业内唯一一家目前全面盈利的公司。观点新媒体:在您看来,蜜蜂科技要往更垂直、更纵深、更深度的资产管理运营领域推进时,有哪些困难是需要现阶段刚性克服的?贾凡:我们现在给自己定位是一个存量资产运营商,因为整个资管赛道其实非常大,然后也看到了REITs这样一个机会。但REITs的核心其实离不开重资产,现在BEEPLUS实际上还是以轻资产为主,未来再把基础品牌能力夯实之后,不排除用基金的方式做重资产平台,因为太轻了也会有轻的问题。轻资产都是活干的多,钱却是赚最少的,所以轻重要结合,像黑石或者像铁狮门这种做法,其实我觉得也未尝不是蜜蜂科技会采取的经营方向。短期来看,还是聚焦在是资产运营商这样的定位,要深耕自己的能力。我们目前最大的机会点,或者说对我们最大的问题还是规模化。只有管理规模够大,规模效应才能起来。我们今天的市场占有率还很小,而且市场需要被改造的体量还太大了,所以这里面的机会还很多。我们还有很多方面要努力,接下来重点关注的事情就是回归到增长。观点新媒体:2023年初,蜜蜂科技完成C轮战略股权融资,珠海市大横琴集团为主要投资方。公司下一步是否有计划在未来几年内上市吗?如果有,上市的最佳节点是什么时候?贾凡:上市可能没有那么快,因为现阶段是希望把规模做大。公司目前聚焦在经济形势回转的当下,重点关注回归增长的这样一个命题。然后,我们目前给自己的定位是不一定聚焦在商办领域,蜜蜂科技希望致力于成为中国最具创新精神的存量资产运营商。观点新媒体:产业行业已然进入了科创时代,您如何看待技术快速发展下对资管行业的影响?公司在技术创新赋能管理以及“数智化”建设上又有哪些心得?在您看来,数字化投入是否能值回“票价”?贾凡:科技化、数字化其实对任何行业来说都非常重要,特别是我们这样的行业。提升运营管理效率是一个绕不开的话题,我们也是算业内比较早持续系统投入的企业,走了很多弯路,也付了很多学费。目前,蜜蜂科技正着手“Hero后台管理系统”3.0版本的迭代。整个的大系统已完成迭代过两次,我们最近也看到了新的变化和需求,因此选择迭代和完善的3.0。投入是没有办法的,这是赚钱的必要工具。现阶段,BEEPLUS所有的系统已经在卖给业主,经济效益还可以。我们还是坚定在数字化进行投入,因为它是工具,我们首先要满足这种需求。系统投入不仅耗费财力,也特别耗费精力。像我们这种企业来说,做系统的开发实际上要有做很多需求的整合。需求在变化,业务链条又错综复杂,如何在其中完成梳理,只有运营方才能更明白。现在整个行业不像酒管行业那么成熟,市场上也没有特别对口的工具提供,特别是在一些个性化的需求方面,就只能自己投入开发。但是还好,我们在交了很多学费之后,慢慢摸索出一些开发方法论和原则。
